PERGUNTAS E RESPOSTAS SOBRE DIREITO DE MORADIA - VIZINHANÇA

DIREITO DE VIZINHANÇA

01 - O dono ou possuidor de imóvel pode usar sua casa como bem entender sem respeitar os direitos do vizinho?

Não. Muita gente acha que pode fazer e construir o que quiser no seu imóvel. Isto não é verdade, pois o direito de propriedade termina quando começam os direitos do vizinho, sem falar nas regras de construção impostas pelo Governo. Segundo a Lei, o dono do imóvel deve respeitar o direito do vizinho ao sossego, saúde e segurança.

02 - O que devo fazer se meu vizinho iniciar uma obra que afete a segurança da minha casa?

Procure imediatamente um advogado para que ele peça ao juiz a interrupção da obra ou até mesmo sua demolição. Ele também poderá orientá-lo sobre a regularidade das construções feitas pelo vizinho, em especial a observância de regras municipais e das distâncias mínimas para construção. Avise também a Prefeitura para verificar se a obra é regular ou não.

Exemplo de obra perigosa é a escavação de buracos que afetem as fundações da casa vizinha, ou então a construção de parede encostada a muro não projetado para suportar tanto peso, podendo, portanto, desmoronar.

03 - A Lei permite que eu possa entrar na casa do vizinho para poder consertar a minha?

Sim, desde que você avise o vizinho com antecedência e que a entrada na casa dele seja inevitável e temporária. Algumas obras só podem ser feitas se entrarmos na casa do vizinho. Por exemplo: Você mora num apartamento e sua tubulação de esgoto está vazando. Como todos os tubos passam pelo teto do apartamento de baixo, para consertá-los será necessário entrar no apartamento do vizinho que mora ali. Nesse caso, o vizinho é obrigado a deixar você entrar na casa dele para fazer o conserto.

04 - O que fazer se para ter acesso à rua preciso passar pela casa do meu vizinho e este me impede?

O vizinho poderá ser obrigado a suportar a passagem daquele que não tem acesso à rua. Isso pode ser feito através de pedido ao juiz, que poderá fixar uma indenização a ser paga pelo que usar o imóvel do outro para ter passagem para a rua.

05 - Sou obrigado a permitir que cabos de eletricidade ou tubulações de esgoto do vizinho passem pelo meu imóvel?

Se não houver outra forma, você é obrigado a permitir que estes cabos e tubos passem por seu terreno. Nesse caso, você terá direito de exigir indenização pelo transtorno e pela desvalorização do terreno, desde que seja provada a existência de prejuízo ao seu sossego, segurança ou saúde.

FELIZ ANO NOVO!!!

Que o ano de 2010 seje repleto de bençãos, realizações, felicidade...

Que possamos, ao final deste ano que nasce daqui a algumas horas, olhar para trás e dizer: Meu ano de 2010 foi ótimo!!!

Desejo o melhor para todos... muita paz, amigos, reconciliações, amores, descobertas, realizações, esperança, saúde, carinho, companherismo e que possamos ser FELIZES!!!

            

                              

Beijos e até o ano que vem!!!!

Gisele Arantes

Advogada

A VIOLÊNCIA DOMÉSTICA E A LEI MARIA DA PENHA

Já há muito tempo que o Brasil vem lutando contra o problema da violência doméstica e familiar contra a mulher. Entretanto, apesar do Código Penal Brasileiro já estar completando mais de 66 anos, esse problema até hoje não teve solução...

Na verdade, a situação piorou nos últimos dez anos. A Lei n° 9.099/95, que institui os Juizados Especiais Criminais, introduziu no Brasil uma série de medidas de natureza despenalizadora. Despenalizar significa suavizar a resposta penal, reduzindo-se a aplicação da pena de prisão. Dessa forma, a pena de prisão deverá ser afastada no caso das infrações consideradas de menor potencial ofensivo. Alguns exemplos dessas medidas despenalizadoras introduzidas pela Lei n° 9.099/95 são a composição cível, a transação penal e a suspensão condicional do processo.

As inovações trazidas pela Lei n° 9.099/95 são fruto de trabalhos científicos de caráter sociológico, que comprovaram que a imposição de reprimendas de pequena duração não atinge o efeito de prevenção geral buscado pelo legislador. Em outras palavras, a pena, nesses casos, deixa de ser um “mal necessário”, para se tornar apenas um mal. Para evitar esse mal, são introduzidas outras punições, penas alternativas, que sancionam o agente sem que se necessite recorrer à pena privativa de liberdade. Ao versar sobre as penas alternativas, o autor Gevan de Almeida, na excelente obra “O Crime Nosso de Cada Dia”, se pergunta: “Porém, cientes como a esta altura estamos dos males da prisão, que tem todo o potencial para transformaram um delinqüente primário, que num momento de fraqueza violou a norma penal, em um verdadeiro profissional do crime, quem lucraria com o encarceramento desse jovem? Qual o benefício que traria à vitima, a ele próprio e à sociedade colocá-lo para fazer curso superior de crime em uma penitenciária?”.

Entretanto, o fato é que as medidas despenalizadoras introduzidas pela Lei n° 9.099/95 não se aplicam de forma satisfatória ao problema da violência doméstica. Vejamos um exemplo.

João, trabalhador da construção civil, tem o hábito de beber cachaça no bar da esquina todos os dias antes de voltar para casa. Logo após, João vai para sua residência, onde encontra a mulher Marta, que muitas vezes acaba por sofrer violência física e sexual por parte do marido embriagado. Um dia, Marta chama a polícia. Marta e João são levados pelos militares à Delegacia, onde ambos são ouvidos e um TCO é lavrado. Então, o que ocorre? Ambos são liberados, e voltam para a mesma casa !!! Dentro de um mês, os dois comparecerão ao Juizado Especial Criminal. Lá, Marta terá a possibilidade de representar contra João, dando prosseguimento ao processo criminal. Diante da gama de medidas despenalizadoras que podem ser utilizadas pelos agentes que praticam crimes de menor potencial ofensivo, João e Marta acabarão... voltando para o mesmo “teto”!!!

Esse exemplo ilustra claramente que os louváveis institutos despenalizadores introduzidos pela Lei n° 9.099/95 se mostram ineficazes para lidar com o caso específico da violência contra a mulher.

Felizmente, a Lei n° 11.340/06, recentemente promulgada, introduz modificações dentro do ordenamento jurídico brasileiro, criando mecanismos para coibir a violência doméstica e familiar contra a mulher. E nos faz pensar que dias melhores virão. Vejamos algumas das principais modificações introduzidas pela nova lei:

- Garantia de proteção policial para a mulher agredida, quando necessário, podendo tal determinação advir de comando da própria autoridade policial.

- Acompanhamento policial para a ofendida até sua moradia, onde ela poderá retirar seus pertences do local da ocorrência.

- Aumento três anos de detenção da pena máxima prevista para o delito. Dessa forma, o crime de lesão corporal praticado contra a mulher sai da esfera de competência do Juizado Especial Criminal, não sendo cabível a aplicação dos institutos da transação penal e da composição cível dos danos.

- O aumento da pena também tem efeitos com relação à possibilidade de manutenção da prisão em flagrante. Nos crimes cuja pena máxima não excede os dois anos, o agente comparece até a Delegacia e, sendo lavrado um TCO, o mesmo é liberado. Com o aumento da pena, a prisão em flagrante pode ser mantida. Ou seja, agressor e agredida não retornam para o mesmo teto.

- Fica vedada a aplicação, nos casos de violência doméstica e familiar contra a mulher, de penas de cesta básica ou outras de prestação pecuniária.

- Em qualquer fase do inquérito policial, ou da instrução criminal, caberá a prisão preventiva do agressor.

- A ofendida será notificada dos atos processuais que envolvam a liberdade/prisão do agressor, para evitar “surpresas desagradáveis” quando da liberação do agressor.

- Medidas provisórias de urgência poderão ser tomadas pelo juiz criminal, tais como: afastamento do agressor do lar; proibição de aproximação do agressor da ofendida, de seus familiares e testemunhas; proibição da realização de contatos do agressor com a ofendida, por quaisquer meios de comunicação; suspensão ou restrição do porte de armas.

- O juiz criminal poderá ainda determinar a manutenção do vínculo trabalhista, quando for necessário o afastamento da mulher do local de trabalho, por até seis meses.

- Além de constar expressamente a não aplicação da Lei n° 9.099/95 às hipóteses de violência doméstica, a nova lei introduziu ainda a violência contra a mulher como circunstância que agrava qualquer crime previsto no ordenamento jurídico brasileiro.

Entendemos que essas foram as principais modificações introduzidas pela Lei Maria da Penha. Acreditamos que os novos poderes de urgência conferidos aos juízes, somados ao agravamento no tratamento do crime de lesão corporal contra mulher (não pela pena em si, mas em virtude de suas implicações processuais), poderão, juntamente com programas de cunho educacional, ajudar a combater o problema da violência doméstica.

Gisele Arantes
Advogada

O CONSUMIDOR DEVE FICAR ATENTO A PRAZO PARA TROCA DOS PRESENTES DE NATAL

PRAZO PARA TROCA DOS PRESENTES DE NATAL

ALGUMAS CONSIDERAÇÕES

Passadas as festas de fim de ano, é hora de trocar aquele presente com defeito ou que não serviu. E, para quem deu ou ganhou, o momento pode trazer algumas dores de cabeça. Portanto, é imprescindível que o consumidor saiba seus direitos e como agir nesses casos.

Pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), as lojas só são obrigadas a trocar produtos que apresentem algum defeito. Se uma pessoa não gostar do que ganhou ou se já tiver um igual, a troca não é obrigatória, a não ser que a loja tenha anunciado essa possibilidade na etiqueta ou nota fiscal ou combinado com cliente na hora da compra. “O que se observa, porém, é que a troca é uma uma atitude comum entre os lojistas”, comenta Gisele Arantes, advogada especializado em direitos do consumidor.

Maria Inês Dolci, advogada do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec), concorda: “Com o Código, os lojistas passaram a dar grande importância à satisfação do consumidor, por isso a possibilidade da troca tornou-se comum.” De qualquer maneira, o Idec orienta que se pergunte sempre, na hora da compra, se a troca é possível.

No caso de Defeito

O direito de reclamar com o fornecedor de defeitos aparentes ou de fácil constatação nos produtos duráveis (eletrodomésticos, carros, por exemplo) tem prazo de 90 dias. Quando se trata de fornecimento de serviços e de produtos não-duráveis, como alimentos, por exemplo, o prazo é de 30 dias.

Se casos de troca por tamanhos ou modelos diferentes podem provocar alguma discussão por dependerem da boa vontade dos vendedores, isso já não ocorre no caso de produtos defeituosos. De acordo com o artigo 18 do CDC, a loja é obrigada a fazer o conserto ou trocar o produto por outro igual ou semelhante ou devolver o dinheiro. “Nesse caso, depois que o consumidor fizer a reclamação, a loja tem de lhe dar um retorno em no máximo 30 dias sobre a providência que irá tomar para resolver o problema”, explica Maria Inês, do Idec.

E atenção, em caso de produtos defeituosos, a loja não pode se negar a fazer a troca aos sábados. Agora, se a troca for uma liberalidade da empresa, ela pode, sim, estipular os dias em que deve ser feita. Outra prática comum adotada pelas lojas sem amparo no Código são os avisos dizendo que não se trocam produtos vendidos em promoção, porém, esses avisos de nada valem se o produto apresentar defeito.

Esses são os prazos legais, estabelecidos pelo Código, que não levam em conta os termos de garantia que eventualmente acompanham o produto. “Deve-se sempre fazer a reclamação por escrito e pedir que seja protocolada. Isso pode ser feito por meio de carimbo da empresa ou mesmo por meio de Aviso de Recebimento (AR) dos Correios”, aconselha a advogada.

Se o defeito for difícil de se perceber – o chamado defeito oculto – o prazo começa a valer a partir do momento em que o problema for constatado. No caso de acidentes de consumo, ou seja, acidentes causados por produtos defeituosos, o pedido de indenização à Justiça deve ser feito em até cinco anos e a reclamação deve ser formulada diretamente ao fabricante ou importador. Em situações como essas, caberá à empresa o ônus da prova, ou seja, ela terá de provar que não teve responsabilidade pelo acidente.

Outro lembrete do Ibedec, é de que se o produto não tiver defeito a troca não é obrigatória, a menos que o vendedor tenha prometido verbalmente ou por escrito, em anexo à nota fiscal. Nos casos de compra em estandes promocionais ou pela internet, o consumidor pode desistir do contrato, no prazo de sete dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial.

Diz o código que se o consumidor exercitar o direito de arrependimento previsto, os valores eventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo de reflexão, serão devolvidos, de imediato, monetariamente atualizados. O Ibedec chama a atenção dos consumidores também quanto ao registro das reclamações, pois de acordo com o instituto a reclamação feita ao fornecedor suspende os prazos acima. Assim, é necessário que o consumidor, ao reclamar o conserto ou reparação do dano, procure registrar em algum documento a reclamação.

No caso de falta de estoque

Ainda que algumas lojas sigam essa tendência, nem sempre a troca é possível nessa época, mesmo que com a concordância do vendedor. Depois de uma alta nas vendas por causa das festas, os lojistas costumam estar com os estoques reduzidos. A empresária Maria Cecília Lora ganhou duas sandálias, mas não gostou dos modelos e quis trocar. Mesmo contando com a boa vontade da vendedora da loja , pouco conseguiu. “A loja não tinha mais em estoque sandálias número 35 com salto tipoanabela”, diz. Maria Cecília acabou trocando apenas um dos pares por um tamanco R$ 10 mais barato. “Pela diferença, me entregaram um vale e pediram que eu aguardasse a renovação do estoque, com previsão de 15 dias, para trocar o outro calçado.”

Dicas

Se dentro desse prazo, a pendência não for resolvida, serão três as possibilidades que podem ocorrer entre consumidor e fornecedor, segundo a advogada Gisele Arantes, em primeiro lugar, pode ser feita a troca da mercadoria por outra em perfeitas condições de uso. Outra alternativa é a negociação, envolvendo um desconto proporcional no preço do produto. Em último caso, pode ocorrer ainda o cancelamento do negócio, incluindo a devolução do produto por parte do consumidor e do valor pago, atualizado por parte do fornecedor.

 

Um problema que ocorre com freqüência, principalmente nesta época do ano, é o não-cumprimento da oferta, ou seja, atraso na data da entrega ou mercadorias diferentes da pedida na loja. Nesse caso, o consumidor pode exigir o cumprimento imediato da obrigação do fornecedor, aceitar outro produto equivalente ou a devolução do valor pago corrigido monetariamente.

Para quem optar por cancelar a compra por problemas com o produto, o primeiro passo é encaminhar uma notificação ao estabelecimento, formalizando e justificando o cancelamento. Na justificativa, devem constar todas as especificações do processo, como data, prazo de entrega, tentativas já feitas para solucionar a questão e motivo da desistência.

Gisele Arantes
Advogada

FELIZ NATAL E UM PRÓSPERO ANO NOVO

UM 2010 ABENÇOADO PARA TODOS NÓS!!!

PERGUNTAS E RESPOSTAS SOBRE DIREITO DE MORADIA - CONDOMÍNIO

CONDOMÍNIO

01 - O que é condomínio de apartamentos?

Condomínio é o conjunto de apartamentos e áreas comuns (escadas, cobertura, corredores, etc.) de um prédio que os moradores usam e administram de forma coletiva. Todos os moradores são responsáveis pela conservação não só de seus apartamentos como também das áreas comuns.

02 - O que é e para que serve a taxa de condomínio?

É uma taxa obrigatória, fixada em Assembléia Geral, que tem por finalidade cobrir as despesas do condomínio (água, luz, manutenção, pagamento de funcionários e outros); ou seja, serve para pagar as contas de todo o condomínio.

03 - É importante manter o condomínio em dia?

Sim. Assim como você, o condomínio tem muitas despesas para pagar. É necessário que se pague em dia esta taxa para que o condomínio também possa manter suas contas em dia, evitando cortes nos serviços públicos (por exemplo, água e luz) e outros problemas com o prédio.

04 - O que acontece se eu atrasar o pagamento de taxa de condomínio e rateios?

No caso de atraso, o condomínio entra com uma ação na justiça para cobrar as taxas não pagas, acrescidas de juros de 1% ao mês, além de multa. Se o condomínio venceu antes de 11/01/03, a multa é de 20%. Após esta data, a multa não pode ser maior que 2% conforme manda o novo Código Civil. Lembre-se que um acordo de parcelamento da dívida é um bom caminho para evitar a cobrança judicial. Assim que o atraso começar, procure logo o síndico para tentar fazer um acordo. Quanto mais rápido melhor, pois a dívida não estará tão grande.

05 - É verdade que se eu não pagar a dívida de condomínio posso perder meu imóvel?

Infelizmente é verdade. Apesar da lei nada prever expressamente, os juízes permitem que condomínio penhore sua moradia para pagamento da dívida. Se o morador não pagar o que deve ou não fizer acordo de parcelamento, o juiz manda seu imóvel para leilão.

06 - Dicas para viver melhor em condomínio.

Quem vive em condomínio não vive isolado. É seu dever conservar as escadas, corredores, jardins, praças e vias públicas. Afinal, tudo isso nada mais é do que uma extensão de seu lar.

Portanto, ajude a preservá-los com as seguintes dicas: Não jogando o lixo ou qualquer objeto na rua ou áreas de uso comum (jardins, calçadas, corredores). O lixo deve ser recolhido em sacos plásticos ou em depósitos adequados e depois colocados no local correto de coleta; Não pregando cartazes de anúncio ou inscrições nas fachadas, janelas, portas, escadas ou em qualquer outro lugar do condomínio; Não atrapalhando ou fechando vias de acesso, áreas ou caminhos internos ou deixando neles detritos de qualquer natureza. Por isso, não deixe móveis ou volumes de qualquer natureza em áreas comuns (escadas, corredores, etc); Não estendendo roupas, tapetes, toalhas, etc. nas janelas, parapeitos das varandas, terraços ou em qualquer outro local visível do exterior, ou permitindo que as circulações internas dos blocos sirvam de áreas para colocação de varais. Não realizando serviços domésticos nas áreas de uso comum, como por exemplo lavar roupas no páteo; Evitando brigas, discussões, algazarras e festas barulhentas.

Não utilizando aparelhos de som, rádio e televisão em volume alto; Não abrigando animais, aves ou qualquer tipo de criação que causem incômodos aos demais moradores; Respeite seu vizinho para ser respeitado. Se tiver algum problema com ele, converse de forma franca e amigável para que uma boa solução possa ser encontrada; Não jogue papel higiênico ou outros detritos no vaso sanitário. Ele pode entupir e prejudicar todos os outros moradores com obras de encanamento; Evite colocar vasos ou qualquer objeto na beira de janelas. Eles podem cair e machucar outros moradores. Em casos extremos, podem até matar; Conserve o seu imóvel. Assim você estará cooperando com a comunidade e valorizando o seu patrimônio; Conserte os defeitos, limpe e repare o que precisa de cuidados. Evite os insetos, não deixando restos de alimentos espalhados. Em qualquer tipo de serviço em seu imóvel, procure contratar pessoas especializadas no assunto tais como encanador, eletricista, pedreiro, etc. Evite o “quebra galho”, pois o barato pode sair muito caro se o serviço for mal feito.

PERGUNTAS E RESPOSTAS SOBRE DIREITO DE MORADIA (2ª PARTE)

IMÓVEIS - CONTINUAÇÃO

16 - Posso transferir o financiamento do imóvel para outra pessoa sem permissão do financiador?

NÃO. Você deverá se dirigir com o interessado na compra até o financiador. Caso contrário, o contrato continuará em nome do comprador e eventual acordo com a terceira pessoa não terá validade.

Cuidado com os chamados “contratos de gaveta” de venda de imóveis da CDHU e COHAB/SP.

Mesmo tendo passado o imóvel “para frente” (vendido), o vendedor continua responsável pelas parcelas do financiamento enquanto não fizer a transferência do contrato para o comprador junto à COHAB/SP e CDHU. A mesma recomendação vale para outros tipos de financiamento feitos diretamente com bancos (por exemplo: Caixa Econômica Federal). Assim, no caso do comprador não pagar as parcelas à financiadora, é o nome do vendedor que vai ficar “sujo”, e não o do comprador.

17- Construí minha casa no terreno de outra pessoa. Quem é o dono da casa?

Aquele que constrói no terreno de outra pessoa acaba perdendo para ela a construção.

Entretanto, se o dono do terreno concordou com a construção, aquele que construiu tem direito de receber indenização pelo que gastou.

18 - Moro em uma casa emprestada, mas agora o dono quer que eu desocupe o local.

Tenho algum direito sobre o imóvel?

Quem mora em imóvel emprestado não tem direito de pedir que seja considerado dono, ainda que esteja no local há muitos anos. O morador terá apenas direito de indenização por eventuais reformas ou reparos, necessários ou úteis, que foram feitos no imóvel.

19 - Como posso saber se as melhorias que fiz no imóvel serão indenizadas?

Existem três tipos de melhorias, chamadas pela lei de benfeitorias, que podem ser feitas no imóvel:

As que precisam ser feitas para dar segurança ao imóvel. Por exemplo, se as fundações da casa estão com problema, surge necessidade de arrumá-las para que ela não caia. Se a obra não for feita, as pessoas que moram no imóvel podem se machucar ou até morrer em caso de desabamento. Estas benfeitorias, são indenizadas, pois necessárias à segurança do imóvel. As que são feitas para melhorar as condições de moradia do imóvel. Por exemplo, a troca de piso de uma casa faz com que ela fique mais agradável e limpa; Estas benfeitorias podem ser indenizadas caso a pessoa que emprestou tenha autorizado as construções. Para sua garantia, pegue sempre autorização por escrito e assinada; As obras que são feitas apenas para deixar o imóvel mais luxuoso, como por exemplo a construção de uma piscina numa casa para diversão da família.

Estas benfeitorias nunca serão indenizadas.

ATENÇÃO: Se por acaso existir contrato de empréstimo onde esteja escrito que nenhuma benfeitoria será indenizada, a pessoa que construiu, em regra, não receberá nada. Nesses casos, consulte um advogado para esclarecer quais são seus exatos direitos, e se eles existem.

20 - Posso morar em um imóvel sem a permissão do dono?

NÃO. Pela lei, quem entra no imóvel dos outros sem permissão é considerado INVASOR, mesmo que não tenha outro lugar para morar e abrigar sua família. O dono do imóvel e até mesmo quem residia no local podem retirar o invasor por sua própria força, desde que o façam logo depois da invasão e sem violência, recomendando-se o auxílio da polícia. Caso isso não seja possível, a vítima da invasão deve pedir ao juiz para que retire o invasor do imóvel por meio de um processo judicial chamado “ação de reintegração de posse”. O advogado deve ser consultado para entrar com a ação o mais rápido possível, pois no caso de invasão com prazo inferior a um ano e um dia, o juiz pode determinar a saída do invasor logo no começo do processo. Já se a invasão tiver duração maior que este prazo, o invasor, em regra, só sai no final do processo.

21 - O invasor tem direito a receber indenização pelas melhorias que fez no imóvel invadido?

Depende. Em primeiro lugar a pessoa deve comprovar no processo que fez a benfeitoria para ter direito à indenização. Assim, guarde sempre as notas fiscais dos serviços realizados e materiais comprados.

Se ao invadir ele sabia que o imóvel era de outra pessoa (má-fé), o invasor só recebe se comprovar o que gastou para tornar o imóvel mais seguro (item a da pergunta 18). Se por exemplo fizer pintura, troca de piso, janelas e portas e obras de luxo, não terá direito à indenização.

Agora, se ao entrar no imóvel estava de boa fé, tem direito à indenização se comprovar o que gastou com as benfeitorias feitas para tornar o imóvel mais seguro e/ou para melhorar as condições de moradia (itens a e b da pergunta 18), podendo pedir ao juiz para permanecer no local enquanto não receber a indenização.

22 - O que fazer quando chegar uma carta ou documento mandado pelo juiz referente à invasão?

Procure IMEDIATAMENTE um advogado para saber quais são seus direitos e obrigações.

23 - Se o invasor estiver pagando os impostos, condomínio e contas de água e de luz, ele é considerado dono do imóvel?

NÃO, muita gente acha que é dono de um imóvel só porque paga imposto e despesas de condomínio, água e luz. Lembre-se: só quem compra o imóvel através de escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis é considerado dono do imóvel.

Da mesma forma, as despesas de água, luz e condomínio não podem ser cobradas de volta.

Afinal, foi o próprio invasor quem usou a água, luz e o condomínio no tempo em que morou no imóvel invadido.

24 - O que preciso fazer para me tornar dono de um imóvel em que resido há muitos anos mas não comprei?

A maneira de se tornar dono do imóvel onde o ocupante mora por muitos anos sem que tivesse comprado do dono é através da ação de usucapião.

25 - Quanto tempo de ocupação é necessário para que alguém se torne dono de um imóvel por usucapião?

O tempo varia de acordo com o tamanho e localização do imóvel. A Lei hoje prevê:

Quando a área for urbana:

• se o terreno não tiver mais que 250 metros quadrados, a pessoa que nela reside se torna dona se ficar no imóvel por pelo menos 5 anos, desde que não seja dono de outro imóvel;

• se o terreno for maior que 250 metros quadrados, o ocupante se torna dono se ficar no imóvel por pelo menos 10 anos, desde que possua documentos do imóvel que, embora aparentemente legítimos, não são capazes de torná-lo proprietário;

• também na hipótese de área maior que 250 metros quadrados e na falta de documentos, o ocupante se torna dono se ficar no imóvel por pelo menos 15 anos. Mas se tiver realizado obras ou serviços produtivos no terreno, ou ali estabelecer sua moradia, o prazo de 15 anos pode ser reduzido para 10 anos.

Quando a área for rural:

• a lei estabelece que aquele que ocupa área rural não superior a 50 hectares pode adquirir a terra por usucapião desde que a use por pelo menos 5 anos, não seja proprietário de outro imóvel e estabeleça no local a sua moradia e torne produtiva a terra.

26 - Eu já completei o prazo do usucapião. E agora, o que devo fazer?

Procure um advogado para entrar com o pedido de usucapião na justiça. Caso ganhe o processo, o juiz mandará registrar o imóvel em seu nome.

27 - E se, completado o prazo de usucapião, o dono aparecer e pedir a desocupação do imóvel?

Se os prazos para o usucapião forem completados, não saia do local, a não ser que a ordem tenha partido da justiça. Procure imediatamente um advogado se o pedido de desocupação foi feito judicialmente para apresentação de sua defesa.

28 - Uma pessoa que mora de aluguel ou de favor (empréstimo) pode pedir usucapião do imóvel em que reside?

Em regra, NÃO. Apenas pode ser considerado dono por usucapião aquele que ocupa o imóvel como se fosse dono, o que não acontece com quem paga aluguel ou recebe imóvel emprestado.

Mas se o dono desaparecer e demorar muito para pedir o imóvel de volta, procure um advogado para esclarecer seus direitos. Dependendo do caso, será possível pedir o usucapião ao juiz.

29 - Posso pedir usucapião de terreno da Prefeitura?

NÃO. Os terrenos públicos, que são aqueles que pertencem à Prefeitura, ao Estado ou à União, não podem ser adquiridos por usucapião. A lei proíbe. Confira no Cartório de Registro de Imóveis se o imóvel que você ocupa é ou não do Governo.

PERGUNTAS E RESPOSTAS SOBRE DIREITO DE MORADIA (1ª Parte)

IMÓVEIS

1 - Que cuidados devo ter ao comprar um imóvel?

Em primeiro lugar, procure o Cartório de Registro de Imóveis para saber quem é o dono do imóvel. Só é dono quem tem o registro do imóvel feito no cartório. Quem compra imóvel de quem não é dono não consegue registrá-lo em seu nome e, portanto, não vai ser dono perante a lei.

É importante que o dono do imóvel não tenha problemas com a Justiça. Por exemplo, se ele estiver sendo processado por causa de uma dívida e não tiver como pagar, o credor poderá pedir ao juiz para que o imóvel do devedor seja vendido para pagar a dívida. Nesse caso, mesmo que o imóvel já tenha sido vendido para terceira pessoa, a venda será desfeita e o comprador ficará sem o imóvel, podendo apenas pedir seu dinheiro de volta ao vendedor.

Dessa forma, a fim de saber se o vendedor tem alguma dívida, o comprador deve exigir que ele apresente os seguintes documentos:

• certidões de protesto, que podem ser obtidas no Cartório Central de Distribuição de Títulos;

• certidões de distribuição cíveis e criminais, estaduais e federais, que devem ser obtidas no Fórum Central da Capital (João Mendes) e na Justiça Federal;

• certidão negativa de débito junto ao INSS – Instituto Nacional de Seguridade Social;

• certidão de distribuição da Justiça do Trabalho;

• certidão negativa de débito municipal, a ser obtida na Secretaria de Finanças da Prefeitura.

2 - Como descobrir qual o Cartório de Registro de Imóveis em que o imóvel está registrado?

Se tiver dúvida, procure qualquer Cartório próximo à sua residência e pergunte. Eles sempre sabem e tal informação, por ser simples, não precisa ser paga.

3 - A compra de um imóvel deve ser feita por escrito?

SIM, SEMPRE. A lei proíbe a compra de imóveis “de boca” (verbal) e considera como e ela nem existisse.

4 - Qual o documento que faz o imóvel passar do nome do vendedor para o nome do comprador?

É a ESCRITURA PÚBLICA, feita em qualquer Tabelião de Notas (ou Cartório de Notas).

Deverão comparecer o comprador e o vendedor acompanhados de seu marido ou mulher quando casados. Normalmente, quem paga a escritura e o imposto de transmissão é o comprador.

5 - Para que serve a escritura?

Segundo a lei, a escritura é o único documento capaz de fazer com que o comprador se torne dono do imóvel, porque é ela que será levada ao Cartório de Registro de Imóveis para ser registrada.

6 - Quando é que o vendedor tem a obrigação de passar a escritura?

Quando o comprador pagar todo o valor da venda. Assim, por exemplo, se o valor da venda for R$10.000,00, o vendedor somente será obrigado a passar a escritura quando o comprador pagar R$10.000,00. O valor da compra que constar na escritura deve ser exatamente o valor pago no negócio.

7- E se o comprador pagar a vista?

Se o comprador pagar a vista, ele deve EXIGIR que o devedor passe a escritura imediatamente. O pagamento, nesse caso, deve ser feito no momento em que a escritura é ssinada pelo comprador e vendedor.

8 - E se o comprador pagar a prazo (em prestações)?

A lei manda que se faça antes um CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA com o nome e assinatura do comprador e do vendedor (e também do marido ou da mulher quando casados), o valor das parcelas e descrição do imóvel comprado, além de outras informações.

Só após o pagamento de todas as parcelas é que o vendedor fica obrigado a passar a escritura. Por isso, é muito importante para quem compra um imóvel EXIGIR SEMPRE RECIBO ESCRITO DO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES.

9 - Depois de feita a escritura, o que o comprador deve fazer?

Depois de feita a escritura, o comprador deve levá-la ao Cartório de Registro de Imóveis para registrar o imóvel em seu nome. SÓ DEPOIS DO REGISTRO DA ESCRITURA NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS É QUE O COMPRADOR É CONSIDERADO DONO PERANTE A LEI.

Os contratos particulares de compra e venda (no caso de pagamento em parcelas – veja a pergunta 8) também devem ser registrados no Cartório de Registro de Imóveis para evitar que o vendedor passe o imóvel para outra pessoa.

10 - E se, mesmo pagando todo o valor da compra, o vendedor se recusar a passar a escritura?

De acordo com a lei, o vendedor não pode se recusar a passar a escritura se ele receber todo o pagamento. Se isso acontecer, procure um advogado e leve TODOS os recibos de pagamento em mãos para entrar com ação judicial. Esse processo pode ser movido mesmo nos casos em que o vendedor morreu ou desapareceu.

11 - Sou proprietário de um imóvel junto com outra pessoa. Cada um de nós construiu uma casa e agora pretendemos dividir o terreno. O que devemos fazer?

É preciso consultar a Prefeitura para saber se é possível fazer o DESMEMBRAMENTO (que é mesmo que divisão ou desdobro) do terreno, pois a lei exige que haja uma metragem mínima para cada imóvel. Caso seja possível, a própria Prefeitura irá fazer o desmembramento através de um processo específico.

12 - Estou sendo processado na justiça por dívida de IPTU. Posso perder minha casa se não pagá-la?

SIM. O imóvel do devedor pode ser penhorado e vendido em leilão feito pela Justiça para pagamento de dívida de IPTU, mesmo que seja a única moradia do devedor e sirva para abrigar sua família. Portanto, procure pagar em dia seus impostos e, no caso de atraso, procure fazer um acordo com a Prefeitura para pagar a dívida aos poucos.

13 - Se as contas não forem pagas, quem será o responsável?

O responsável pelas contas é sempre o dono do terreno ou a pessoa que consta na fornecedora de água/luz como responsável pelo pagamento. Ele deve pagar a conta toda e não só a parte que eventualmente corresponda ao seu consumo. Nada impede, porém, que depois de pagar a dívida, o responsável cobre daqueles que ocupam o mesmo imóvel a sua parte na conta.

Sempre que houver um único relógio de água ou de luz servindo várias casas de um mesmo terreno, a melhor coisa a fazer é pedir para que a Eletropaulo e/ou a Sabesp coloquem um relógio em cada casa para que não haja confusão.

Saiba que a colocação separada de relógios de água e de luz gera economia, pois as contas ficam mais baixas.

14 - Minha casa teve a luz cortada por falta de pagamento. Posso puxar o fio de luz da rua para não ficar no escuro?

NÃO, pegar a luz da rua é CRIME. Existem outras maneiras de conseguir a luz de volta, como fazer uma reclamação no PROCON ou entrar com uma ação para religar a luz no Juizado Especial Cível (pequenas causas). Nesses órgãos (PROCON e Justiça) também é possível fazer acordo de parcelamento da dívida com orientação de profissionais especializados.

15 - Fiz um financiamento com o banco para comprar a minha casa, mas o valor das prestações está aumentando demais. É possível fazer a revisão do contrato?

Sim. Desde que não esteja devendo qualquer parcela vencida, o comprador pode pedir ao juiz que analise o índice de correção das prestações do contrato. Isso deve ser feito sempre através de um advogado que deverá analisar o caso e dizer se é possível ou não pedir a revisão.

PERGUNTAS E RESPOSTAS SOBRE DIREITO DE FAMÍLIA

PERGUNTAS E RESPOSTAS SOBRE SEPARAÇÃO E DIVÓRCIO REFERENCIADOS PELO NOVO CÓDIGO CIVEL

a) Qual é o prazo para a separação judicial?

O Código atual possibilita a separação após um ano da realização do casamento, como já previa a Lei do divórcio.

b) E o prazo para o divórcio?

O prazo estabelecido para o divórcio é de dois anos depois da separação de fato (casal não vive mais junto), um ano após o trânsito em julgado da sentença de separação judicial, ou ainda um ano da decisão que concede a medida cautelar (preventiva) de separação de corpos. Outra disposição nova é a possibilidade da realização do divórcio antes do término da partilha dos bens, que era vedado.

c) O homem pode receber pensão alimentícia?

Pelo Código atual, parentes, cônjuges ou conviventes podem pleitear alimentos quando necessitarem. A grande novidade é a possibilidade do homem também requerê-los, não somente a esposa/companheira. Inclusive, havendo a possibilidade de prestação dos alimentos ao cônjuge culpado na dissolução do casamento.

d) Como fica a guarda dos filhos?

O Código atual disciplina que não havendo acordo quanto à guarda dos filhos, na separação ou no divórcio, a guarda ficará com quem possuir melhores condições para exercê-la, estas de caráter não meramente econômico. Também, não há mais a presunção de que a guarda é da mãe.

e) O que estabelece o Código atual quanto à união estável?

O novo Código reconhece a união estável como entidade familiar, sendo possível a conversão em casamento mediante pedido dos companheiros ao juiz e assento no registro civil. Também dispõe que não havendo contrato escrito entre os conviventes, vigorará quanto aos bens o regime de comunhão parcial de bens. É importante, portanto, a formalização de Contrato Antenupcial entre as partes para prevenção e garantia dos mesmos. É preciso mencionar também que União Estável é aquela que homem e mulher, desempedidos de casar, se unem com o objetivo de constituir família.

f) Como fica a herança?

A principal alteração foi o acréscimo do cônjuge (esposa/esposo) no rol dos herdeiros necessários. Em primeiro lugar na ordem de sucessão estão os descendentes do falecido, depois os ascendentes e após o cônjuge sobrevivente. E em último lugar temos os colaterais até quarto grau. Não havendo descendentes, ascendentes, cônjuge sobrevivente nem colaterais até o quarto grau, a herança se tranfere para o Poder Público. O cônjuge, além de ser herdeiro, tem direito à meação, dependendo do regime de bens escolhido.

g) Como fica o direito sucessório do convivente/companheiro (a)?

A Lei dá tratamento diferente ao do cônjuge, havendo um retrocesso, pois havia anteriormente uma equiparação no que diz respeito ao direito sucessório. 0 Código atual dispõe que o companheiro (a) participará na sucessão do outro somente no que se refere aos bens adquiridos onerosamente no período da união estável.