Dra. Gisele Arantes



Ser reconhecida como Advogada dotada de padrões de excelência e técnica em diversificadas áreas do Direito. Prestar serviços jurídicos na defesa do cliente, prevenindo ou reparando, com rapidez, qualidade, respeito e ética.Agir com honestidade e integridade. Assumir as necessidades dos clientes, persistindo na busca de soluções. Estar em evolução permanente. Respeitar e fazer respeitar os direitos dos nossos clientes.

27 de mai de 2010

MENSALIDADE ATRASADA "SUJA" NOME?

"Estou passando por problemas financeiros e atrasei o pagamento da faculdade. A instituição de ensino pode sujar meu nome no SPC e Serasa?"

Uma polêmica foi gerada com a criação do Cadastro de Informação dos Estudades Brasileiros. Nele, as escolas, faculdades, e outras instituições de ensino mantêm os dados de lunos ou pais inadimplentes. Rapidamente o Procom reclamou desse cadastro, porque a educação é um dirieto garantido pela Constituição do país. Por isso, se você teve seus dados inseridos nessa lista ou a matrícula negada, deve procurar a Justiça. Vale lembrar ue o mesmo aluno inadimplente tem o direito de freqüentar aulas, fazer provas e receber o histórico escolar.

Dr. Gisele Arantes
Advogada

19 de mai de 2010

DEFEITO NO PRODUTO (VÍCIO)

As perguntas referem-se a defeito.Tendo em vista o disposto no CDC – Código de Defesa do Consumidor, o termo correto é Vício. Essa a razão o termo VÍCIO será utilizado, ao longo da entrevista, no lugar de defeito.

Para o CDC, vício diz respeito à impropriedade ou à inadequação do produto aos fins a que se destina.Defeito (fato do produto) é acidente de consumo, de conseqüência extrapatrimonial, do que resulta dano físico ou moral.
O direito de troca é garantido pelo CDC em que situação? 
R:Quando o produto apresenta Vício e o fornecedor não consegue sanar esse Vício no prazo máximo de 30 dias, o consumidor tem direito à substituição do produto (troca), mas pode optar também pelo abatimento do preço ou o recebimento do que pagou, monetariamente corrigido;

O consumidor compra um produto no estabelecimento e ao voltar para efetuar a troca, o produto está em promoção, ou seja, está com um preço mais baixo. Qual o valor que valerá para a troca ? O do dia da compra ou o do dia da troca?
R: A troca por outro produto da mesma espécie, marca ou modelo não altera o valor.Entretanto, se isto não for possível, prevalece o preço pago no ato da compra para fins de restituição do valor pago ou substituição por outro produto de espécie, marca ou modelo diversos.
O Qual o prazo de troca para bens duráveis e não duráveis?  Quando um defeito não é aparente e só é percebido pelo consumidor depois do prazo estabelecido por lei, qual é o prazo, nesse caso?

R: 
 Produto durável é aquele que, mesmo após o uso, permanece inalterado, podendo ser reutilizado por muitas vezes, sem limite de tempo, como os eletrodomésticos, eletroeletrônicos, móveis, etc.
Produto não durável é aquele que se extingue com o uso, seja de uma única vez (bebidas, por exemplo) ou sequencialmente (pasta de dentes, sabonete, cosméticos, etc.).
O direito de reclamar, em caso de vícios, é de 30 dias para os não duráveis e 90 dias para os duráveis (art.26, I e II do CDC).
Se o vício não é aparente (fácil constatação), inicia-se o prazo para reclamar “no momento em que ficar evidenciado o defeito” (§ 3º do art. 26 do CDC).

Um consumidor vai a loja e combina a compra de um produto com determinadas características com o vendedor. Ao receber o produto, verifica que não possui todas as características combinadas e a nota fiscal se refere ao pedido que foi entregue e não ao combinado. Qual o direito desse consumidor?
R: Quando o consumidor e o lojista (fornecedor) combinam a compra e venda de um produto eles realizam um contrato de consumo. Havendo divergência entre o combinado e o recebido, o consumidor tem o direito de exigir a substituição do produto enviado pelo que foi contratado (art.48 do CDC). Necessário, porém, que o consumidor possa comprovar o descumprimento do contrato mediante documento idôneo.

A loja, ao aceitar trocar o produto,  pode determinar dias específicos?
R: Quando o fornecedor admite a possibilidade de troca (substituição) do produto não viciado, ele pode convencionar com o consumidor as condições para esse fim sem que signifique ofensa ao CDC.

O lojista pode estabelecer valores mínimos de compras para efetuar troca de produtos com defeito?
R: O lojista (fornecedor) não pode eximir-se de sanar o vício do produto, desde que o consumidor reclame dentro do prazo da garantia (legal ou contratual). Estabelecer limites constitue prática abusiva, vedada pelo art. 39 do CDC.No caso, infringe os incisos I, II e V do citado artigo;

A loja pode determinar que não troca alguns produtos como lingerie, peças brancas  e outras coisas do gênero?
R: Nenhum fornecedor pode recusar cumprimento à garantia legal (art.26 do CDC).
Igualmente, não está obrigado a trocar (substituir) produto que não tenha apresentado vício. Lingerie, peças brancas, etc. , são produtos, e como tal estão sob a proteção do CDC;

Quando o consumidor leva o produto com defeito para trocar, dentro do prazo de troca,  qual é o prazo que a empresa tem para substituir o produto?
R: Tratando-se de produto viciado o fornecedor tem o prazo de 30 dias para sanar o vício. Não o fazendo, o consumidor decide pela restituição da garantia paga, monetariamente corrigida, pela substituição do produto ou pelo abatimento do preço (art.18, § 1º, incisos I, II e III).Observe-se, contudo, que terá de fazer uma única opção. Isto feito, não pode mudar.

Ao trocar um produto com defeito, qual passa a ser o prazo de garantia:  a data da compra ou a data que o produto foi substituído?
R: A garantia legal inicia-se com a entrega efetiva do produto. Logo, havendo substituição, novo prazo deverá ser observado. Quanto a garantia contratual, vale o que for assegurado no contrato.

Quando um produto apresenta defeito, dentro do prazo de garantia,  e na cidade que o consumidor mora não tem uma autorizada para realizar o serviço, ele tem o direito de optar pela substituição do produto ou a devolução do dinheiro, uma vez que o procedimento de enviar para autorizada fora da cidade demorará muito?
R: O fornecedor imediato, isto é, aquele que comercializou o produto, é solidariamente responsável, tanto quanto o fabricante (fornecedor mediato). Não havendo assistência  onde reside o consumidor, o fornecedor imediato deve receber o produto e providenciar a sanação do vício no prazo legal (30 dias);

Um consumidor compra um produto que apresenta um determinado defeito e ele leva para trocar. Em seguida, o produto apresenta o mesmo defeito. O consumidor, nesse caso, pode solicitar a devolução do dinheiro?
R: A interpretação doutrinária, inclusive a do DPDC (Departamento de Proteção e Defesa do Consumidor – Ministério da Justiça), é no sentido de que apenas um vício enseja sanação pelo fornecedor.
Assim, havendo um segundo problema, seja o mesmo vício ou outro qualquer, o consumidor tem o direito de usar as alternativas da lei: troca (substituição), devolução da importância paga, monetariamente corrigida ou abatimento do preço (art.18, § 1º, incisos I, II e III);

Um produto vai para assistência técnica e não há solução para o problema apresentado. O lojista informa ao consumidor que o modelo igual ao que apresentou problema não está sendo mais fabricado e exige que ele pague a diferença do preço para levar outro modelo. Isso é legal?
R:“Não sendo possível a substituição do bem, poderá haver substituição por outro de espécie, marca ou modelo diversos, mediante complementação ou restituição de eventual diferença de preço” (art.18, § 4º do CDC).O consumidor, porém, não está obrigado a tanto. Simplesmente poderá exigir a restituição da quantia paga, monetariamente corrigida (art.18, § 1º, inciso II);

O consumidor compra um produto importado  e ao apresentar defeito é informado pela loja que não há assistência técnica no Brasil. Qual o direito do consumidor nesse caso? 
R: O importador e o comerciante são solidariamente responsáveis pela colocação do produto no mercado de consumo.
Dessa forma, aplica-se o art.18 do CDC, facultando-se ao consumidor as alternativas constantes dos incisos I a III do § 1º do referido artigo,istoé, troca (substituição) do produto, devolução da quantia paga, monetariamente corrigida ou abatimento do preço. O consumidor é quem escolhe a alternativa;

O consumidor compra um produto que utiliza para trabalhar e ele apresenta defeito eventual, hora funciona, hora não funciona. A lojista solicita que o consumidor deixe-o  na loja para fazer uma análise. Nesse caso, para não ter prejuízos no seu trabalho, que tipo de providências o consumidor pode exigir?
R: A pergunta envolve um vício intermitente. Desde que a “análise” e solução não ultrapassem os 30 dias, não há como exigir outra postura do fornecedor.Observe-se, todavia, que cada caso tem de ser examinado de acordo com a sua peculiaridade, sabido que produtos utilizados para atividades laborais nem sempre caracterizam relações de consumo;

Em caso de compras realizadas fora do estabelecimento(internet, telefone), qual o prazo de troca? E qual o prazo para desistir da compra?
R: Compras realizadas fora do estabelecimento do fornecedor permitem o direito ao arrependimento. O prazo para sua manifestação é de sete (7) dias, a contar da assinatura do contrato ou do ato de recebimento do produto (art.49 do CDC).Na hipótese de vício do produto, obedecem-se os prazos da lei para as alternativas de substituição, devolução da quantia ou abatimento de preço, vale dizer, os 30dias.Havendo garantia contratual (complementar), o prazo será aquele indicado no contrato;

Quando um produto vai para a assistência técnica, quanto tempo a loja tem para solucionar o problema?
R: O prazo de que dispõe a assistência técnica (que representa o fabricante) é aquele prescrito no art.18 do CDC (30 dias);

O lojista pode se recusar a trocar um produto com defeito que estava em promoção?
R: O fato da oferta caracterizar “promoção” não exclue a garantia legal. Esta garantia prevalece em qualquer situação. Atente-se, todavia, para vendas de produtos com defeitos (vícios). Desde que o documento fiscal descreva esses vícios e o consumidor conscientemente os aceita, não há como reclamar.O vício era conhecido e o preço proporcional.


13 de mai de 2010

PERGUNTAS E RESPOSTAS: Locação

LOCAÇÃO

1 - O que é locação de imóvel?
É um contrato no qual uma pessoa (locatário ou inquilino) se compromete a pagar a outra (locador) um aluguel mensal para poder usar um imóvel.

2 - Esse contrato deve ser sempre feito por escrito?
Para maior garantia do locador e do inquilino recomenda-se sempre que o contrato seja feito por escrito, fixando o valor do aluguel, tempo de duração da locação, multa por atraso, reajustes, etc. Mas a lei permite também o contrato de locação verbal (de boca) que é muito menos seguro por não prever por escrito as exatas obrigações das partes. Lembre-se: às vezes, as palavras vão com o vento. Faça sempre tudo por escrito!

3- Quais são os principais deveres do locador?
O locador é quem recebe o aluguel. Seus principais deveres são:
- Entregar o imóvel ao inquilino em boas condições de moradia;
- Garantir que o inquilino use o imóvel sem ser incomodado;
- Fazer as reformas necessárias para que o imóvel continue com condições mínimas de moradia, como por exemplo troca de instalações elétricas e encanamento, conserto de telhado etc.
- Dar ao inquilino recibo do pagamento de aluguel.
- Pagar os impostos e taxas relativas ao imóvel (por exemplo: IPTU), salvo se o inquilino assumir esta obrigação no contrato. Lembre-se que hoje na maioria dos contratos determina-se que o inquilino é o responsável por este pagamento. Confira o seu.
- Pagar as despesas extraordinárias de condomínio, como por exemplo rateios, fundos de obras, fundo de reserva, obras de pintura de fachada de prédio e reparo de áreas comuns etc.

A taxa de condomínio propriamente dita deve ser paga pelo locatário.

ATENÇÃO: Se o locador descumprir um de seus deveres, o inquilino pode pedir o desfazimento do contrato de aluguel (locação).

4 - Quais são os principais deveres do inquilino?
Inquilino ou locatário é quem paga o aluguel. Seus principais deveres são:
- Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, sob pena de ser despejado;
- Pagar as contas de água, luz e telefone;
- Pagar o condomínio;
- Utilizar o imóvel conforme acertado com o locador, ou seja, se alugou para morar, o inquilino não pode instalar um comércio no local;
- No final do contrato, devolver o imóvel do mesmo jeito que recebeu;
- Comunicar a ocorrência de danos ou defeitos no imóvel que ao locador compete consertar (vazamento de canos, curto-circuitos na rede elétrica etc);
- Consertar tudo o que ele e os demais moradores quebraram no imóvel;
- Não modificar a forma interna e externa do imóvel sem a prévia concordância por escrito do locador, como por exemplo, derrubar paredes para aumentar cômodos e mudar a cor da casa ou apartamento.

5 - O que acontece se o inquilino não pagar o aluguel?
Conforme já visto, é dever do inquilino pagar o aluguel em dia. Se não fizer isso, o locador pode procurar a justiça para pedir a DECRETAÇÃO DO DESPEJO. Este processo é rápido e simples, e faz com que o inquilino saia do imóvel mesmo que não queira (despejo forçado).
Além disso, ele é obrigado pelo juiz ao pagamento de todos os aluguéis em atraso com juros, multa e correção monetária. Assim, sempre que houver atraso, procure rapidamente o locador para tentar fazer um acordo de parcelamento da dívida e evitar o despejo. E se receber um aviso de despejo da justiça, procure imediatamente um advogado para ser orientado.

6 - É possível pagar a dívida para não ter que sair do imóvel mesmo após o locador ter pedido ao juiz a decretação do despejo?
SIM. A lei permite que o inquilino, logo que for chamado para o processo, pague a dívida cobrada para evitar o despejo. Mas o pagamento deve ser feito sempre à vista e por intermédio de um advogado.

7 - E se o locador “sumiu” ou não quiser receber o aluguel?
Pagar o aluguel não é apenas uma obrigação do inquilino, mas também um direito. No caso de recusa do locador em receber o aluguel, o inquilino deve procurar imediatamente um advogado para fazer o depósito em juízo e, assim, evitar um pedido de despejo. A ação se chama “consignação em pagamento” e precisa de testemunhas para provar a recusa do recebimento do aluguel ou o “sumiço” do locador.

8 - Como inquilino, eu posso alugar, ceder ou emprestar o imóvel a outras pessoas?
A lei permite a cessão, sublocação e o empréstimo do imóvel. Entretanto, você deve antes perguntar ao dono do imóvel se ele autoriza e pegar sua concordância por escrito, sob pena de ser despejado do imóvel.

9 - O inquilino tem direito de ser reembolsado dos reparos indispensáveis que fizer no imóvel? E os reparos úteis?
Desde que o contrato nada fale em contrário, os reparos indispensáveis e emergentes realizados pelo inquilino no imóvel (por ex: conserto de encanamento e instalações elétricas), desde que não causados por ele, deverão ser reembolsados pelo locador mesmo que ele não autorize. Afinal, tais despesas são de responsabilidade do dono do imóvel e não do locatário. Já os reparos úteis, que tenham por objetivo melhorar a utilização do imóvel (ex: colocação de piso e azulejos), a AUTORIZAÇÃO POR ESCRITO do locador é indispensável para que depois o inquilino peça reembolso. Caso contrário, o locatário pode não receber nada. Nas duas hipóteses, caso seja reconhecido o direito de indenização, o inquilino não poderá ser retirado do imóvel enquanto não for reembolsado. A lei chama isso de “direito de retenção por benfeitorias”.

10 - O que acontece se o prazo do contrato acabar e o inquilino não sair do imóvel?
Se o contrato tiver prazo de duração igual ou superior a 30 meses, ele terminará assim que tempo da locação tiver sido completado, devendo o locador enviar ao inquilino aviso escrito solicitando a desocupação do imóvel. Se ele não mandar o aviso e o locatário continuar morando no imóvel por mais de 30 dias, o contrato será prorrogado por prazo indeterminado. Se o contrato tiver prazo de duração menor que 30 meses, a prorrogação por prazo indeterminado é automática.


11 - Posso sair do imóvel antes do fim do prazo de duração do contrato de locação? Se sair, terei que pagar multa?
Os contratos de locação por escrito são, em regra, feitos com prazo certo de duração. Se por exemplo o contrato tinha validade de 12 meses, é obrigação do inquilino morar no imóvel durante os 12 meses e pagar os aluguéis correspondentes. Todavia, se o inquilino quiser, ele pode sair antes do fim do contrato. Mas terá que pagar ao locador uma multa proporcional ao tempo que falta até o fim do contrato. Assim, por exemplo, se um contrato tem prazo de duração de 12 meses e o inquilino resolve desocupar o imóvel em 6 meses (metade do tempo), a multa é reduzida pela metade. Para ser cobrada, esta multa deve estar prevista no contrato.

12 - E se o prazo do contrato já passou e eu continuar morando no imóvel, posso desocupá-lo a qualquer tempo sem pagar multa?
Nesses casos, o inquilino pode desocupar o imóvel sem pagar multa desde que avise o locador por escrito com antecedência mínima de trinta dias. Se não fizer isso, terá que pagar o valor correspondente a um mês de aluguel e demais encargos (condomínio, contas de água e luz etc).

13 - Se o locador colocar o imóvel à venda durante a locação, o inquilino tem direito de preferência?
SIM. Se o locador resolver vender o imóvel, deve obrigatoriamente oferecê-lo ao inquilino, notificando-o para que no prazo de 30 dias informe se deseja ou não comprar o imóvel. Na notificação deverá constar, dentre outras informações, o valor de venda do imóvel. Se nesses trinta dias o inquilino não se manifestar, ele perde o direito de preferência.

14 - Quais são os tipos de garantia que o locador pode exigir do inquilino para fazer um contrato de locação?
Quando se faz um contrato de locação, é comum que o locador exija do inquilino uma garantia para o caso de não pagamento do aluguel. A lei prevê três tipos de garantia: fiança, caução e seguro-fiança locatícia.
A caução constitui a entrega de um bem ou determinada quantia em dinheiro ao locador. O exemplo mais comum é o depósito em dinheiro de três meses de aluguel que no final do contrato deve ser devolvido com correção monetária ao inquilino, desde que ele tenha cumprido em dia sua obrigação de pagar o aluguel e demais encargos. Na fiança, uma terceira pessoa se obriga a cumprir a obrigação de pagar o aluguel e demais encargos caso o inquilino não a cumpra. No seguro-fiança, uma seguradora se obriga a pagar ao locador os aluguéis que o inquilino deixar de pagar. Quem contrata o seguro é o inquilino em favor do locador.

16 - O locador pode exigir mais de uma garantia do inquilino?
Não, ele pode exigir apenas uma das três garantias acima mencionadas. Exigir mais de uma garantia é crime.

17 - É verdade que a casa do fiador pode ser vendida pelo juiz para pagamento de dívida do inquilino mesmo se for seu único imóvel onde reside com sua família?
SIM, pois a lei não considera a moradia do fiador como bem de família, podendo ser penhorada e vendida pelo juiz para pagamento de dívida do inquilino. Portanto, pense muito bem antes de aceitar o encargo de fiador, pois você pode perder sua casa para pagamento de uma dívida que nem é sua. Se o fiador pagar a dívida, ele pode cobrar o que gastou do inquilino.

18 - É preciso fazer um outro contrato quando um casal se separa e quem fica no imóvel é o esposo(a) ou companheiro(a) que não assinou o contrato de locação?
Não. Nos casos de separação, o contrato passa automaticamente para a responsabilidade do companheiro ou cônjuge que permanecer no imóvel, que deverá avisar por escrito o locador do ocorrido....

Gisele Arantes
Advogada

6 de mai de 2010

EM DEFESA DO CONSUMIDOR: Habitação

Escolher uma moradia é uma terefa delicada. Comprar ou alugar um imóvel requer cuidados redobrados do consumidor, principalmente com contratos. Confira a baixo algumas dicas.

SE FOR ALUGAR UM IMÓVEL
Antes de alugar um imóvel, faça uma vistoria completa para comprovar em que condições estava antes da locação. Descreva detalhadamente como se encontram o piso, as paredes, o teto, maçanetas, lustres, interruptores, tomadas, janelas, encanamentos, parte elétrica, pintura, etc. A vistoria tem que sempre ser assinada pelo inquilino e pelo proprietário e anexada ao contrato, tendo que ter uma cópia para cada pessoa.

O inquilino não pode cobrar taxa para elaboração do contrato de aluguél. Também não pode ser cobrado taxa de reserva do imóvel, nem permitir cobrança adiantada do aluguel, a não ser em contratos que não apresentam garantia ou aluguéis de temporada.

O proprietário ou imobiliária tem o direito de exigir uma garantia de pagamento e a obrigação de dar recibo de tudo que foi pago (aluguel, taxa, etc.). Quando o inquilino atrasar o pagamento do aluguel, o proprietário pode entrar com ação de despejo e cobrança de aluguel, no primeiro dia de atraso. Pode, também, exigir multas permitidas em lei.

Os reajustes são anuais e devem ser feitos com base no valor escrito no contrato.

São de responsabilidade do inquilino: o pagamento pontual do aluguel, das contas de luz, água e saneamento. Se for condomínio, são também de sua responsabilidade as despesas condominiais, além do seguro contra incêndio.

As chamadas despesas extraordinárias, ou seja, pintura interna ou externa, lavagem externa do prédio, instalação de grades ou porteiro eletrônico, grandes reparos em geral e tudo mais que signifique benfeitoria ou material permanente, são de responsabilidades do proprietário.

O IPTU, em princípio, é de responsabilidade do proprietário, mas a lei permite que seja repassado ao inquilino, desde que esteja no contrato. Se não estiver no contrato, você não deve pagar.

Não existe a necessidade de um novo contrato quando vence o prazo do alguel. O primeiro contrato renova-se automaticamente pelo mesmo prazo.

O contrato poderá ser rescindido pelo inquilino a qualquer momento, desde que pague a multa estipulada. O prazo para o cancelamento é de um mês antes da data em que forem entregues as chaves.

SE VOCÊ FOR COMPRAR UM IMÓVEL:
Antes de fechar negócio, procure verificar junto à Prefeitura se há possibilidade do imóvel ser desapropriado. Verifique também os seguintes documentos:

- Do vendedor e de seu cônjuge: certidão dos distribuidores cíveis, certidao do distribuidor federal, certidão de protesto.

- Do Imóvel: certidão vintenária, certidão negativa de ônus e alienação, certidão negativa de débitos fiscais junto à prefeitura municipal, ou junto ao Incra, se for imóvel rural, certidão previdenciária. Comprovante de pagamento de taxas de água, esgoto, luz e, se for o caso, de condomínio.

Geralmente cabe ao comprador o pagamento de sua escritura e seu registro. Ao vendedor cabe pagar as comossões do corretor e as despesas com certidões.

Preste atenção na proposa e no contrato de compra e venda. Se tiver dúvidas, antes de assinar, consulte um advogado ou um órgão de defesa do consumidor. Verifique se a proposta contém cláusula que permita o cancelamento - direito de arrependimento do negócio.

Se quem desiste do negócio é o comprador, este perderá o valor do sinal, se este já foi dado. O vendedor (construtora, imcorporadora ou imobiliária) também tem o direito de desistir da venda, desde que restitua ao comprador o valor do sinal em dobro.

Risque os espeços em branco e rubrique todas as folhas do contrato. Exija cópia do contrato e registre o contrato no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Gisele Arantes
Advogada